相続不動産を売却するときにかかる税金

親族から相続した不動産を売却しようか検討している方に向けて、本記事では売却時にかかる税金の種類や計算方法など、税金に関する知識をご紹介します。

売却のタイミングによっては節税につながる可能性もあるので、ぜひ最後まで目を通してください。

相続税

相続税とは、不動産を含む預貯金などの財産を相続した際、財産の総額に応じて課される税金です。相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に申告しなくてはなりません。

相続税は、被相続人が生前住んでいた場所の税務署に期限内に申告し、金融機関で納付します。延納や物納を選ぶ際にも申告期限内の手続きが必要です。

ただし、相続税が課税されるのは、遺産の課税価格が相続税の基礎控除を超える場合のみです。基礎控除額は、以下のように計算します。

• ・基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数

※参照元：レガシーマネジメントグループ（https://legacy.ne.jp/knowledge/now/souzoku/131-fudousanbaikyaku-6shurui-zeikin-setsuzei/）

登録免許税

登録免許税とは、不動産を名義変更した際に発生する税金で、いわば名義変更にかかる手数料のようなものです。税率は登記の種類によって異なり、相続登記の場合、土地と建物それぞれに不動産価額の0.4%の税率がかかります。

また、抵当権が設定されている不動産は基本的に売却できないため、相続する不動産に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記の際も税金が発生します。

さらに、登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。登録免許税とあわせて司法書士の費用も別途必要と留意しておきましょう。

※参照元：レガシーマネジメントグループ（https://legacy.ne.jp/knowledge/now/souzoku/131-fudousanbaikyaku-6shurui-zeikin-setsuzei/）

印紙税

契約書・領収書などにかかる税金です。不動産を売却する際には不動産売買契約書を締結するため、印紙税が発生します。必要な税額分の印紙を売買契約書に貼り消印することで納税します。

なお、令和9年3月31日までの間に作成される不動産譲渡に関する契約書には印紙税額が軽減されるため、下記表右の「軽減税率」の金額となります。

契約金額	印紙税額	軽減税額
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円
5億円超10億円以下	20万円	16万円
10億円超50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

※参照元：国税庁「印紙税額（PDF）」 （chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran_r0204.pdf）

譲渡所得税

譲渡所得税とは、相続した不動産を売却して得た利益に課税される税金です。不動産売却の利益は譲渡所得に区分され、所得税の対象となります。譲渡所得は、実際の売却額から売却にかかった費用を差し引いた金額です。

ただし、譲渡所得は黒字になった場合のみ発生する所得税で、譲渡所得が発生しない赤字の場合、所得税は課せられません。

譲渡取得税の税率は、不動産の所有期間によって変わります。所有期間が5年以下なら短期譲渡取得となり税率が30%かかりますが、所有期間が5年以上の場合、税率は15％と短期よりも低くなります。

所有期間	税率
5年以下	30%
5年以上	15%

※参照元：レガシーマネジメントグループ（https://legacy.ne.jp/knowledge/now/souzoku/131-fudousanbaikyaku-6shurui-zeikin-setsuzei/）

住民税

不動産を売却したときに発生する譲渡所得は、所得税だけでなく住民税の対象にもなります。相続した不動産を売却したあとにかかってくるのが住民税です。

住民税も譲渡所得税と同様、税率は不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合の税率は9%、5年以上は税率5％です。

所有期間	税率
5年以下	9%
5年以上	5%

※参照元：レガシーマネジメントグループ（https://legacy.ne.jp/knowledge/now/souzoku/131-fudousanbaikyaku-6shurui-zeikin-setsuzei/）

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源に充てるため、通常の所得税に上乗せされて徴収される税金です。

令和19年（2037年）12月31日まで、所得税に税率2.1％が加算されます。復興特別所得税額を算出し、1円未満の端数が出た場合は切り捨てとなります。

3年以内に売却すれば節税できる可能性も

制度ごとに適用要件はありますが、相続した不動産を3年以内に売却すれば税金を抑える特例を活用できる可能性があります。

代表的な特例が、相続した土地を３年以内に売却したときに適用される「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算」です。

ただし、相続が絡む売却は専門的な知識が必要です。不動産相続にかかる税金で困っているのであれば、相続に関する知識に詳しい不動産担当者に相談すると良いでしょう。