【必見】岡山で不動産売却に必要な期間と早く売るためのコツ

不動産を売りに出し、すぐに売却が決まるケースはほとんどありません。では、岡山県で不動産売却にかかる期間はどれくらいなのでしょうか？さまざまなデータをもとに目安をまとめてみましたので、参考にしてください。

不動産売却期間の平均は？

アットホームの「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」によると、不動産を売却に出してから売れるまでの期間は平均8ヶ月。住宅の種類別では、戸建て住宅が11ヶ月、マンションが6ヶ月となっており（※2022年8月10日調査時点）、マンションのほうが短期間で成約に至っていることが分かります。

一方、岡山県の不動産売却にかかった期間で、もっとも多かったのは6ヶ月。次が6ヶ月～1年、その次に1年以上と続きます（※2022年8月10日調査時点）。これらのデータから見ると岡山県では比較的スピーディーな売却が期待できるため、それを踏まえた事前準備が必要と言えます。

※参照元：すまいステップ「岡山市近隣で不動産売却を経験したユーザーの声」（https://sumai-step.com/prefectures/33/okayama/）

参照元：at home「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」【PDF】（https://athome-inc.jp/wp-content/themes/news/pdf/bukken-baikyaku-chuuko-kounyuu-201507/bukken-baikyaku-chuuko-kounyuu-201507.pdf）

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不動産売却中の流れ

不動産売却はどのような流れで行われるのでしょうか。ここでは、不動産売却開始から引き渡しまでの一連の流れについて紹介します。

書類準備・査定・媒介契約

不動産売却の開始前までに、事前準備として書類準備・査定・媒介契約の3つを行う必要があります。かかる期間の目安は2週間～1ヶ月ほどなので、ゆとりを持って行うようにしましょう。

まずは、契約書などの必要書類を作成して境界線や所有者を確認します。確認作業に手間がかかることもあるため、2週間ほど見積もっておくと安心です。次に業者選びを行います。複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。業者が見つかったら媒介契約を結びます。

売却活動を行う

売却活動中は、宣伝や内覧、交渉などを行います。不動産会社が物件を宣伝し、希望者から内覧の申し込みがあれば日程を調整しましょう。売却開始から買い主が見つかるまでは、平均で3～5ヶ月ほどの期間を有すると言われています。

一般的に、入社・入学シーズン前の1～3月や異動の多い9～11月は売却しやすい時期です。早期売却を希望する場合、この時期に合わせて売却活動を行うのもよいでしょう。

引き渡し

買主と売主が合意に至ったら売買契約を締結し、物件の引き渡しを行います。売買契約は、売主・買主・それぞれの仲介業者が集まって行うのが一般的です。

また、購入者が住宅ローンを利用する場合、ローン審査に通常2週間～1ヶ月ほどかかります。ローン審査が下りないと引き渡しすることができないので注意しましょう。売買契約時に手付金を受け取って、ローン審査が通った後の残額支払時に物件を引き渡すという流れになります。

不動産を早く売るコツ

買い取りを検討する

何らかの事情で「不動産を早く売りたい」と考えている場合は、通常の仲介だけでなく「買い取り」も視野に入れてみましょう。買い取りとは、不動産会社が直接物件を買い取る方法。不動産会社は買い取り価格に利益を上乗せし、市場価格で転売を行います。

買い取りであれば査定の段階で価格を提示してもらうことができ、価格に納得できれば即売却が可能。ただし転売目的となるため、仲介で売却するよりも安価であるケースが多くなっています。

売り出し価格を見直す

売り出し価格が高すぎると、売却までの期間が長くなる傾向があります。そのため、早く売却したいのであれば売り出し価格を見直してみることも大事。とくに3ヶ月ほどで売却を行うためには、適正価格の提示がポイントとなります。

適正価格については、地価公示価格・地価調査価格を参考にしたり、物件の近隣の売却事例・不動産会社の広告・ネットなどから情報を得たりすることができます。もし売り出し価格が「高すぎる」と感じた場合は、適正価格近くまで値下げしてみることも検討してみましょう。

不動産を手入れする

物件の印象が良いか悪いかで、売却までのスピードが変わることがあります。とくに内覧時の印象は重要なので、内覧者によく思ってもらえるよう部屋の掃除・片付けなどはしっかり行いましょう。

業者にホームクリーニングを依頼するのもよいですが、内装をモデルルームのように演出する「ホームステージング」というサービスもあります。もちろん費用は必要となりますが、物件の印象が一気に変わるため、短期で売却したい場合は効果的かもしれません。

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売却期間が長引く原因

価格が高すぎたりタイミングが悪かったりすると買い手の興味を引けないため、先に長引く原因について学んだうえで売却に臨みましょう。

売却価格が高い

不動産の売却価格が市場価格より高すぎると、買い手が見つかりにくくなります。価格設定が適切でない場合、興味を持つ買い手が減少してしまうためです。市場調査を行い、近隣で似た物件の価格を参考にして、現実的な価格設定を行いましょう。

また、価格を下げることで買い手の関心を引きやすくなるため、早期売却を希望する場合は価格調整を検討する必要があります。さらに、価格交渉の余地を持たせることで柔軟に対応しやすくなるので、売却期間の短縮につながるでしょう。

タイミングが悪い

不動産売却のタイミングが悪いと、売却期間が長引く可能性があります。例えば、経済状況が不安定な時期や不動産市場が低迷している時期に売却しようとしても、買い手が少ないため結果として売却までの期間が長くなるでしょう。

また、季節的な要因も影響します。多くの人が引越しを計画する春や秋は需要が高まるため、売却がスムーズに進みやすいです。そういったタイミングを見計らって売却活動を行えば、買い手がつきやすくなります。

物件が古い・劣化が激しい

築年数が経っていたり、災害の影響を受けていたりなどで物件のダメージを受けていると、買い手の購買意欲が下がってしまいます。特に設備や外観が時代遅れであったり、修繕が必要な箇所が多かったりする物件は、購入後に多額の費用がかかります。買い手は費用と抑えたいと考えるため、そういった物件は敬遠されることが多いです。

対策として売却前に必要最低限のリフォームや修繕を行い、物件の魅力を向上させておきましょう。また、物件の清掃や整理整頓を行い、見た目を良くすることで買い手に好印象を与えられます。

業者の対応が不十分

不動産業者の対応が不十分だと、売却期間が長引くことがあります。業者が積極的に売却活動を行わなかったり、適切なアドバイスを提供しなかったりする場合、買い手が見つかりにくくなるためです。

不動産会社は1社だけ見て判断せず、複数社を比較して信頼できる業者を選びましょう。業者と定期的にコミュニケーションを取り、進捗状況を確認することで、売却活動が円滑に進むようサポートを受けられます。

契約形態の見直しが必要

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、1つの業者だけに売却を依頼するため、業者が売却活動に集中しやすくなります。反面、買い手の選択肢が限られるのがデメリットです。

一方、一般媒介契約では複数の業者に依頼できるため、買い手の選択肢が広がります。ただし、業者の売却活動が分散しやすくなります。売却期間が長引いている場合は契約形態の見直しを検討し、自分の状況に適した契約形態を選びましょう。

相続や離婚などのトラブル

不動産売却が相続や離婚などのトラブルに関連している場合も要注意です。相続人同士の意見がまとまらなかったり、離婚に伴う財産分与がスムーズに進まなかったりなどが起こります。

このような場合、専門家のアドバイスを受けて迅速かつ円満な解決が求められます。

ローンが残っている

売却予定の不動産に住宅ローンが残っている場合、売却期間が長引くことがあります。ローンの残債が多い場合、売却価格がローンの返済額を上回らないと、新しい資金追加の時間と手続きが必要になってしまいます。

また、ローンの返済が滞っている場合は金融機関との交渉が必要となり、手続きが複雑化することがあります。事前に金融機関と相談し、ローン返済の見通しを立てておきましょう。売却活動を進める際には、ローンの残債を考慮した価格設定を行い、スムーズに売却を進めるための準備を整えなければいけません。

他の要因

不動産の立地条件も、売却期間に影響を与える重要な要素です。交通の便が悪い地域や周辺環境が悪化している地域の物件は、買い手の興味を引きにくくなります。

また、地域の治安が悪い場合も同様です。このような場合、売却価格の見直しや物件の魅力をアピールしなければいけません。例えば、リフォームや外構工事を行い、物件の外観を改善することで、買い手の興味を引くことができます。また、物件のメリットを強調する広告を作成し、効果的なプロモーションも行ってみましょう。

売却期間が長引くデメリット

売却の期間が長くなると、さまざまな弊害が生じる可能性があります。ここでは、不動産売却機関が長引くことによるデメリットを紹介します。

物件のイメージが悪くなる

物件が長い間宣伝された状態だと、売れ残りというマイナスイメージを与えてしまいます。購入希望者はインターネット広告などで何度も物件を目にすることで、「問題があるから売れ残っているのではないか…」と疑うようになるでしょう。

また、宣伝期間が長引いてしまうと「新着物件」に表示されなくなり、人々の目に留まりにくくなるというデメリットもあります。

優先順位が下がってしまう

売却期間が長引くと、売却活動の優先順位が下がってしまうかもしれません。不動産会社は、複数の相手と媒介契約を結んでいます。当然売れそうな物件から優先的に販売活動を行うため、売却機関が長い物件は売れにくい物件として後回しにされてしまう可能性があります。

物件に対するモチベーションも下がってしまい、購入希望者に営業マンのアピールが届かなくなる場合もあります。

値下げが必要になる

不動産は1年経つごとに資産評価が下がり、価格も落ちていきます。売却期間が長引くとその分必要経費がかかることになり、値下げせざるを得なくなります。売却できない不動産に固定資産税などの経費を払い続けるより、値下げして早めに手放した方がお得なケースもあるでしょう。

また、新築物件でも売り出しから1年経過した時点で、自動的に中古物件として扱われます。新築と中古では市場価格に大きな差があり、中古になった場合は値下げが必要です。

まとめ

できるだけ早く不動産を売却したい場合は、適正価格で売りに出すことが第一。しかし、それでも計画通りに売れない場合は、買い取りなども視野に入れると良いでしょう。買い取りにも、一定期間仲介に出す買い取り保証などの種類があるので、不動産会社に相談してみてください。

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