不動産売却の流れ

不動産売却がどんな流れで進むのかが分からず、不安に思っている方も多いのではないでしょうか。そんな方のために、ここでは不動産売却の流れを丁寧に解説します。一つひとつのプロセスをチェックしておきましょう。

相場を調べる

不動産会社に査定を依頼…と思いがちですが、まず自分自身で相場を調べてみることが大事。スムーズに不動産売却を進めるためには適正価格での売り出しが重要ですが、不動産会社に提示された査定額が適正なのかどうかは、相場を知らないと分からないからです。

相場の調べ方としては、近隣で売られている物件情報・不動産サイト・国土交通省の土地総合情報誌システム・レインズマーケットインフォメーションなどを利用すると便利。いくつか比較していくうちに、だいたいの相場を把握できるようになります。

相場の調べ方

不動産の売却相場は、市町村役場の公表している土地・建物における固定資産税評価額やインターネットから確認できる地価公示価格、国税庁による路線価や不動産販売業者の販売価額によってだいたいの時価をチェックできます。また、不動産価額評価の専門家である不動産鑑定士に価格の査定をしてもらうのも良いでしょう。

なるべくスピーディーかつリーズナブルに不動産の価格を把握したい場合は、建物の時価を算出するのがおすすめです。

不動産会社に売却相談する

物件の相場を調べることができたら、いよいよ不動産会社に売却の相談をします。今はメールなどでもやり取りできますが、担当営業の人柄や会社の印象をチェックするためにも、できるだけ対面で相談することをおすすめします。

このときに査定を行うのが一般的ですが、査定には物件の所在地や間取りといった情報だけで行う「簡易査定」と、実際に物件を見て行う「訪問査定」があります。査定額は不動産会社によって異なるため、複数の会社に相談し、内容を比較検討してみましょう。

売却相談に必要な書類をチェック

不動産会社の選び方

対応を確認する

不動産売却を相談する不動産会社を選ぶ場合、まず営業担当者の対応や姿勢をしっかりとチェックしてください。営業者はその会社の顔であり、営業活動における言動や姿勢はその不動産会社の体質を象徴しています。少しでも不信感を抱いた場合は他の不動産会社へ相談するようにしましょう。

査定額は高すぎないか

不動産の査定を行ってもらった時、相場よりも明らかに高い査定額を提示された際は注意が必要です。

きちんと物件の価値を診断して高額査定を行ってくれたのであれば歓迎できますが、理由もなく高値が付いた場合は後々のリスクを警戒することも必要となります。

専門性や売却実績はあるか

不動産会社といっても賃貸を専門にしているところや、不動産売買の仲介を得意としているところなど、その実態は様々です。不動産売却を相談する不動産会社は、当然ながら不動産取引についての専門性や売却実績のあるところを選びましょう。

査定結果について説明してもらえるか

査定結果が思ったより低くとも高くとも、重要なポイントはどうしてその価格が提示されているのかという理由と合理性です。合理的な原因や事情にもとづいて査定されているのであれば納得できますが、きちんと結果の解説を行われない場合は信頼できないと判断して構いません。

サポート内容は何があるか

暮らしている家を売却するとして、新居への引っ越しや物件探しといった作業が必要になります。そのため販売活動の方法やサポート体制についても細かくチェックして、自分にとって安心できる不動産会社を選びます。

見積もりは複数とっておいたほうがいい

物件に対する査定結果や評価基準は不動産会社によって様々です。そのため、1社で提示された見積額が、別の不動産会社の見積額とは大きく異なるといったケースもあり得ます。

見積もりは1社からでなく複数の不動産会社からもらうようにしましょう。

希望売値は最低額で考える

不動産会社へ売却を相談すると、必ず希望売値について尋ねられます。その際、遠慮して低めの希望売値を答えてしまうと、それを基準に販売プランが構築されます。

希望売値はあくまでも最低ラインとして、より高額の販売活動を叶えてもらえるように意思を明確にして伝えましょう。

なお、希望売値でも一向に買い手が見つからないような場合、改めて売値の検討などを行ってスムーズな売却戦略を再構築していくといった意識も大切です。

親身になって話を聞いてもらえるか

納得して不動産の売却を行うには、不動産会社による的確なサポートが欠かせません。そのため、不動産会社選びは慎重になる必要があります。良きパートナーとなってくれる不動産会社の特徴には、売主の要望を細かくヒアリングしたうえで、売主のペースで売却活動をしてくれることが挙げられるでしょう。逆に、事情も聞かず勝手に取引を進めるような会社はおすすめできません。

相場に精通しているか

査定額が高いと、「こんなに高額ならすぐにでも売りたい！」と思うかもしれません。しかし、1社にのみ査定を依頼して売り出し価格を決めてしまうと、なかなか買主が見つからない可能性が高いでしょう。

不動産には相場が存在し、相場よりも高い価格で不動産を売るのはとても難しいです。逆に、相場より安い価格に設定した場合はすぐに売れますが、別の不動産会社に頼めばもっと高く売れた可能性があります。

テキストこのような後悔を生まないためにも、エリア情報に詳しく相場に精通した不動産会社にて、適正な査定額を提示してもらいましょう。

将来を考えた売却戦略があるか

不動産会社選びでは、担当者から売却活動や計画について詳しく聞くのも大切です。具体的にどのような宣伝活動を採用するのか、売れ残った時の対処、売却価格の設定と最終的にいくらで売るのかなどを質問し、売却戦略についてきちんと考えているのかを把握しましょう。そのためには、複数人の担当者から話を聞くのがポイントです。

媒介契約を結ぶ

提示された査定額、受けられるサービス内容を比較検討し、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産売却が成立した際に支払う手数料・売却活動の内容・方針を決める契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、1社のみに売却活動を任せる場合は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」、複数の会社に依頼する場合は「一般媒介契約」を選びます。

媒介契約の種類を確認する

売却活動を始める

媒介契約を締結すると、不動産会社が買い手を募集するための活動をスタートします。売却活動の内容は物件や状況によって異なりますが、不動産ポータルサイトへの掲載・チラシ配布・不動産会社が持つ顧客への紹介などを行います。

購入希望者からの問い合わせには不動産会社が対応しますが、もし購入希望者が現れ「物件を見学・内覧したい」という希望があった場合は、売主も立ち会います。内覧での印象は売却活動に大きな影響を及ぼすため、物件をキレイに整えておきましょう。

買い手が見学に来る前に綺麗にしておく

購入希望者や購入を検討している人が現れて、物件を実際に見たいと言ってきた場合、当然ながら買い手が見学へ来る前にきちんと掃除や整理整頓を行って「商品価値」を高めておくことも欠かせません。

製品を美しく、魅力的に見せる取り組みは商取引の基本です。

引渡し前にリフォームは必要？

物件を引き渡す前のハウスクリーニングやリフォームは必要ありません。そもそも現状の物件に納得して買い手が購入するのであり、すでに売買契約が成立しているのに、売り手側が自腹を切ってリフォームやクリーニングを行う必要はありません。

ただし、物件として明らかに問題がありそうな劣化や損耗などについては、不動産会社と相談して対処するようにしてください。

売買契約を結ぶ

売却先が決定したら、売買契約を結びます。売買契約は売主サイドの仲介を担っている不動産会社で行われることが多く、売主・買主・双方の仲介業者が顔を揃えて行います。

契約では、国家資格者である宅地建物取引士が重要事項の説明を実施。契約時には本人確認書類や印鑑証明書といった書類が必要となるため、不足がないように準備しておきましょう。双方が内容に合意し、契約書への署名・押印が完了すれば、契約は成立です。

決済・引渡し

売買契約が完了したら、契約内で決められた日時に決済と引き渡しを行います。決済では売却代金から手付金を差し引いた額を受け取り、住宅ローンの残りがある場合は金融機関との間で一括返済を実行。決済が完了したのち、現地で引き渡しを行います。

また、売主は引き渡しの前に土地の測量を行う必要があります。これは、引き渡す面積を確定させることと、隣地との境界を明確にするために実施されるものです。この測量には3ヶ月前後の期間がかかるため、できるだけ早めに作業を始めましょう。

決済で必要となる書類

不動産の決済時には、以下の書類や持ち物が必要です。

• ・権利証（登記済証・登記識別情報）
• ・印鑑証明書（発効後3ヶ月以内）
• ・固定資産評価証明書
• ・写真付き身分証明書
• ・実印
• ・鍵や引渡すべき書類
• ・通帳・キャッシュカードなど着金を確認できるもの
• ・不動産仲介会社への仲介手数料
• ・司法書士への報酬

抵当権が設定されている不動産の場合、住宅ローンを組んでいる金融機関へ連絡し、抵当権を抹消する書類を用意する必要があります。一般的に、抵当権抹消の書類の準備には10営業日程度の期間がかかるので、決済日が決まり次第すぐに手続きを行いましょう。

また、建物がある場合は鍵のほかに、不動産購入時のパンフレットや設備の取扱説明書、設計図書類などの引き渡しも必要です。

決済する場所や日時

不動産の決済は、買主の指定した場所であることがほとんどです。もしも買主が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンを契約する金融機関で決済を行います。その際、残代金の受け渡しは、預金小切手を含む現金の手渡しまたは銀行振り込みとなるケースが多いです。決済にかかる時間は、1時間から1時間半程度でしょう。

決済の場には、売主と買主以外にも、所有権移転登記を担当する司法書士や不動産仲介会社、金融機関の担当者も同席します。なお、決済を行う曜日は、金融機関が営業している平日の午前中です。これなら、万が一振込送金にトラブルが発生した場合でも、午後に対処できます。

また、決済が午前中であれば、司法書士が登記所へ所有権移転登記書類を持ち込むための移動時間に余裕を持つことが可能です。

確定申告する

不動産売却が終わり、売却によって得た利益がある場合は、それにかかる税金（譲渡所得税）を納める必要があります。そのために行うのが確定申告です。確定申告を行うのは売却年の翌年となります。多くの場合は2月中旬～3月中旬にかけて行われるので、忘れずに申告しましょう。

確定申告では売却益に課される税額を減額できたり、利益がなく損失が出た場合に税金を減らせたりできる特例制度があります。不動産売却をした場合は、どんな状況であっても必ず確定申告を行いましょう。

自分で確定申告する場合

もし確定申告を依頼せず自分で進める場合は、下記のような手続きが必要になります。

必要な書類を揃える

不動産売却後の確定申告には、以下の書類が必要です。

• ・確定申告書（第一表、第二表、第三表）
• ・譲渡所得の内訳書
• ・不動産購入時の売買契約書の写し
• ・不動産売却時の売買契約書の写し
• ・仲介手数料の領収書など、売却時の経費を証明できるもの
• ・登記事項証明書
• ・本人確認書類

申告書や譲渡所得の内訳書は、税務署の窓口や国税庁のホームページで取得可能です。登記事項証明書や本人確認書類は法務局や役所で発行してもらいます。その他の書類は、不動産の購入額や売却額、必要経費の金額を証明するためのものですので、早めにコピーを取っておきましょう。

特例を調べる

例えば、自宅を売却したり親から相続した家を売却したりした場合、特定の条件を満たせば「不動産売却価格から3,000万円控除できる特例」を利用できます。

この特例を利用すると、譲渡所得税が大幅に安くなるため非常に有利な制度です。ただし、不動産の売却理由や種類は人それぞれ異なるため、不動産売却後の確定申告時には、自分がどの特例を利用できるか調べておきましょう。

納付額を計算する

譲渡所得税の納税額は、以下の計算式で求めます。

• ・譲渡所得=不動産の売却価格ー（取得費+譲渡費用）ー特別控除
• ・税額=譲渡所得×税率

譲渡所得税の税率は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2種類です。不動産の所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡所得（税率30％）、5年超であれば長期譲渡所得（税率15％）が適用されます。

課税短期譲渡所得の金額が800万円であれば、下記の金額になります。

• ・所得税の計算：800万円×30％＝240万円
• ・復興特別所得税の計算：240万円×2.1％＝50,400円
• ・住民税の計算：800万円×9％＝72万円

参照元：国税庁(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm)

書類の記入を調べる

確定申告書や譲渡所得の内訳書は、自分で記入する必要があります。基本的には、源泉徴収票や売買契約書、各種領収書などに記載されている金額を写していくだけです。

ただし、記入額を間違えると納税額が変わってしまうため、ミスのないよう注意しましょう。国税庁のホームページには申告の仕方や確定申告書の記入例が掲載されているので、不明な点があればいつでも確認できます。

税務署へ書類を出す

確定申告の申告期間は、毎年2月16日から3月15日までの1ヵ月間です。この期間中に作成した確定申告書類を最寄りの申告会場に持参するか、税務署に郵送するか、インターネットを利用してe-Taxで送信して申告手続きを終えましょう。

期限内に手続きできなかった場合、延滞税などの対象になります。申告会場は混雑することが多いため、マイナンバーカードやICカードリーダーを用意しておき、e-Taxを使って自宅から申告するのがおすすめです。

不動産売却にかかる期間

不動産売却にかかる期間は、一般的には、平均6ヶ月と言われています。どんなに早くても3ヶ月、遅い場合は1年くらいかかることもあるようです。この期間を左右するのは、売却価格の設定や売り出しのタイミング。これらを見誤るとなかなか物件が売れず、購入希望者からの印象が悪くなり、ますます売れにくくなる…という負のループに陥りがちです。

不動産売却をできるだけ早く成功させるには、全体の流れを把握してタイミングよく行動を起こすことが大事。適切なタイミングで内覧会を開いたり、値引きでインパクトを与えることに成功できたりすれば、スムーズな売却が期待できるようになります。

こういったタイミングをはかるには、売却に実績のある不動産会社のアドバイスが欠かせません。理想の売却を実現させるためにも、最初の不動産会社選びは慎重に行いましょう。

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