相続した土地は3年以内に売却したほうが良い？

土地や建物などの不動産を相続したけれど、「今は活用する予定がないから」と手つかずになってしまってはいませんか。

相続した不動産をそのまま放置してしまうと、不動産の価値が低下して損失が出るリスクだけでなく、維持費や税金の負担増大につながります。

相続から3年以内の売却は節税につながる

相続した土地・建物を活用する予定がない、維持費や税金に不安があるのであれば、なるべく3年以内の売却を目指すのがおすすめです。

土地や建物などの不動産を売却すると、譲渡所得（利益）が発生します。この売却益に対してかかるのが「譲渡所得税」ですが、相続してから3年以内に売却することで特例が適用され、節税につながります。

相続から3年を超えてしまうと、維持費や固定資産税のほか、不動産価値が相続時と変わらなかったとしても、売却時の税金負担が増えてしまうことになります。

3年以内の売却で利用できる税金控除

相続した不動産を3年以内に売却した場合、以下2つの特例が適用される可能性があります。

相続空き家の3,000万円特別控除の特例

相続した不動産を3年以内に売却した場合に適用される特例の1つが「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」です。正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。

相続で取得した居住用家屋またはその敷地を一定の要件を満たして売却した場合、課税譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除できるというもので、譲渡所得税の節税につながります。

ただし、適用するための要件や申請書類が多いため、事前に確認が必要です。

※参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 （https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）

適用のための要件

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用されるには、相続した空き家と売却時の状態に関する要件を全て満たす必要があります。

なお、この特例でいう3年以内とは「相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日まで」です。他の特例の3年とは定義が異なるため、注意しましょう。

• ・昭和56年5月31日以前に建築された建物
• ・区分所有建物登記された建物でないこと
• ・相続の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいないこと
• ・親子や夫婦など特別な関係の人に売却していない（売却先が第三者か）
• ・相続から売却まで、事業用、貸し付け用、居住用として使用されていない
• ・一定の耐震基準を満たしている（もしくは建物を取り壊した状態で売却）
• ・売却額が1億円以下である

申告方法・必要書類

相続空き家の3,000万円特別控除の特例は、確定申告の際に書類とともに申請します。

申告に必要な主な書類は以下の通りですが、これはあくまで一例です。空き家や土地の状態、売却方法によって要件や必要書類には違いがあります。申請手続きは、専門家のアドバイスを受けながら行いましょう。

• ・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書 土地・建物用）
• ・登記事項証明書など（相続による取得、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がわかる書類）
• ・被相続人居住用家屋等確認書（売却資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けたと分かる）
• ・売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの）
• ・耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書
  ※家屋を取り壊して敷地のみ売却する場合は不要

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続によって取得した土地や建物を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を土地や建物の取得費に加算して譲渡所得税を計算できる制度のことです。

売却利益から差し引ける「取得費」を増やすことで課税の対象となる譲渡所得金額が減るため、結果として課税額を減らせます。

取得費にいくら加算できるかは、特例が適用される本人の相続税額や相続した財産の評価額などによって異なります。

※参照元：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 （https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm）

適用のための要件

取得費加算の特例が適用されるには、以下の要件すべてを満たしている必要があります。

また、取得費加算の特例は「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」とは3年の定義が異なります。相続税が課税される前に売却してしまうと特例が適用されない点に注意が必要です。

• ・相続または遺贈により不動産を取得していること
• ・不動産を取得した人に相続税が課税されていること
• ・不動産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却していること

申告方法・必要書類

取得費加算の特例が適用されるためには、確定申告を行い、確定申告書に以下の書類を添えて提出することが必要です。これら書類は、申請のほか取得費の計算にも必要です。

相続に関する専門的な知識を要するため、不明なところがあれば専門家のアドバイスを受けるか税理士などに依頼するのがおすすめです。

• ・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• ・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書 土地・建物用）

特例を利用する際の注意点

利用できる特例は1つのみ

上述した「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」と「取得費加算の特例」は、併用ができません。利用できる特例は1つのみなので、両方の特例に該当する場合、どちらの特例を適用したほうが節税額が大きくなるかを計算し、判断する必要があります。

どちらを申請すべきか分からない場合は、相続の知識に精通する不動産担当者や税理士に相談すると良いでしょう。

単独所有の状態にしてから売却する

土地の所有者が亡くなったとき、遺産分割や名義変更が完了するまでは、相続人にあたる全員で土地を共有している状態になります。共有状態で土地を売却すると、共有者間での売却や土地の分筆、共有者全員での売却など対応に手間がかかることになるため注意が必要です。

また、「相続空き家の3,000万円特別控除の特例」では、相続人が3人以上の場合、控除額の上限は2,000万円までとなります。

相続した土地に複数の相続人がいる場合は、その土地を単独所有の状態にしてから売却するようにしましょう。

不動産売却のプロに相談を

相続した土地を3年以内に売却すれば特例が適用される可能性があり、節税につながると分かりました。しかし、これらの特例が適用されるには、相続に関する専門的な知識や手続きが必要です。

特に、今回ご紹介した2つの特例は、適用要件や用意すべき書類が複雑です。さらに、どちらも要件を満たす場合、節税額を見極めてどちらか一方を選択しなくてはなりません。

特例を最大限に活用して税金負担を減らしたい、スムーズな売却を目指したいなら、不動産売却のプロや相続に関する専門家に相談し、アドバイスを受けながら手続きを進めるようにしてください。