岡山市の土地売却の相場は？

岡山市の土地売却相場とその推移

岡山市における、直近2年（2020年第3四半期〜2022年第2四半期）の土地売却は、「978件」行われています。こちらの取引全体の平均取引金額（総額）は「およそ2679万円」となっており、平均坪単価は「25.4万円/㎡」です。

時期別に見ると、最も多く土地の売買が行われていた時期は2020年第4四半期の「168件」、次いで2020年第3四半期の「154件」となっていますが、2022年に入ると売買の件数が減少しており、2022年第1四半期は「94件」、第2四半期は「41件」です。

また、平均の取引金額が高かったのが2021年第2四半期の「およそ3352万円」、ついで2021年第3四半期の「およそ2947万円」となっています。

参考：国土交通省　土地総合情報システム（https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet）

エリア別の土地売却情報

北区の土地売却情報

土地総合情報システムの岡山市北区の令和6年度のデータを検索すると、68件の取引データが見つかりました（2024年8月8日調査時点）。

68件の取引データのうち、住宅地の取引は34件あり、1m2あたりが最も高額な取引となったのが「岡山市北区伊島町」の土地。価格は1m2あたり190,000円であり、周辺の土地利用状況は「中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域」でした。

参照元：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/）

南区の土地売却情報

土地総合情報システムの岡山市南区の令和6年度のデータを検索すると、32件の取引データが見つかりました（2024年8月8日調査時点）。

32件の取引データのうち、住宅地の取引は24件。1m2あたりが最も高額な取引となったのが「岡山市南区泉田」にある土地です。価格は1m2あたり89,000円であり、土地面積は163m2。周辺土地の利用状況は「中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域」となっていました。

参照元：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/）

東区の土地売却情報

土地総合情報システムの岡山市東区の令和6年度のデータを検索すると、24件の取引データが見つかりました（2024年8月8日調査時点）。

24件の取引データのうち、住宅地の取引は19件。「岡山市東区西大寺上」の土地が1m2あたり最も高額であり、価格は1m2あたり50,900円。周辺の土地利用状況は「中規模一般住宅が多い既成住宅地域」でした。

参照元：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/）

中区の土地売却情報

土地総合情報システムの岡山市東区の令和6年度のデータを検索すると、24件の取引データが見つかりました（2024年8月8日調査時点）。

24件の取引データのうち、住宅地の取引は18件です。なかでも「岡山市中区住吉町」の土地取引が1m2あたりで最も高額。価格は1m2あたり180,000円となっており、周辺の土地利用状況は「大規模住宅が多い閑静な住宅地域」と記載されていました。

参照元：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/）

岡山市の土地売却事例

所在地	岡山県岡山市北区伊島町1-1136-8
最寄り駅とその距離	-
取引総額	4,430万円
間取り	-
面積	233m²
改装	-
建築年	-
構造	-

所在地	岡山市北区青江1-1118-9
最寄り駅とその距離	-
取引総額	4,540万円
間取り	-
面積	459m²
改装	-
建築年	-
構造	-

所在地	岡山市東区可知3-25-9
最寄り駅とその距離	-
取引総額	905万円
間取り	-
面積	180m²
改装	-
建築年	-
構造	-

所在地	岡山市南区あけぼの町9-4
最寄り駅とその距離	-
取引総額	1,250万円
間取り	-
面積	169m²
改装	-
建築年	-
構造	-

所在地	岡山市中区西川原1-378-1
最寄り駅とその距離	-
取引総額	1,770万円
間取り	-
面積	190m²
改装	-
建築年	-
構造	-

参照元：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices/）

高く土地を売却するためのポイント

建物付きで売り出してみる

売却をしたい土地の上に建物が建っている場合、まずは建物付きで土地を売り出すことを検討してみるとよいでしょう。その後買い手が見つからないのであれば、そこから更地にすることを検討するのがおすすめです。

これは、古家が建っている土地は更地と比べて固定資産税が安くなるため。もし建物を解体して更地にしてから売り出してしまうと、土地が売れるまでの間は高額な固定資産税を負担する必要が出てきます。また、更地にする場合には建物の解体費用がかかりますので、まずは建物付きで土地の売却を検討するとよいでしょう。

相場を把握する

土地を売却したい場合にはまずはそのエリアの相場価格を把握しておくことも大切です。相場を知らないと売却希望価格を低く設定しまうことで損をしてしまう可能性があるためです。また、売却希望価格を逆に高すぎる価格に設定してしまうと売れ残ってしまうケースも考えられますので、まずはそのエリアの相場を把握しておきましょう。

隣接する土地との境界を確認しておく

土地を売却する場合には、隣接する土地との境界を確認するのも大切なポイントです。この境界をしっかりと定めておくことにより、買主からの信頼を得られるために売れやすい土地になるといえるのです。

土地の境界を確定させるためには。調査や測定が必要になるため土地家屋調査士や測量士に依頼しましょう。また、境界を確定するためには、隣接する土地の持ち主との協議が必要になりますので早めに確認しておきます。

値引き前提の価格設定

希望価格を設定する際には、売り出し価格のまま売れない可能性を考えて値引きを前提とした価格を設定しましょう。

売却活動を進める中では、値引き交渉に応じれば売れるというケースも多くあります。もし価格設定をギリギリにしてしまった場合には値引きができず、交渉が決裂するという可能性もあります。

値引き前提での設定を行った場合は少し高めの価格になりますが、買い手がその土地に興味をなくしてしまうほど高くすることは避けたいため、不動産会社と相談しながら価格を決定していきます。

土壌汚染調査を行う

建物の価値が高くても、その建物が建っている土壌に問題があれば不動産価値は低くなってしまいます。そのため、不動産を高く売却するためには土壌汚染調査をしておくことも大切です。

特に注意が必要なのは、以前ガソリンスタンド、病院、工場、クリーニング店などが建っていた土地でしょう。これらの店舗や施設では特殊な薬品や燃料を用いていたことが多いので、土壌汚染の可能性が高いからです。

土壌汚染調査を行う際には、まず不動産会社に相談して土壌汚染調査会社を紹介してもらいましょう。調査費用は業者によって異なりますが、地歴調査で15万円～30万円、表層土壌汚染調査・土壌ガス調査で20万円～60万円になります。

調査には簡易調査、二次調査、三次調査の3種類がありますが、簡易調査で問題がなければ二次調査、三次調査は必要ありません。

参照元：ソリッドソリッドキューブ工法協会（https://solidcube.gr.jp/column/kouhou/cost_of_soil_contamination_survey/）

地盤調査も行う

地震大国と呼ばれる日本で不動産を高く売却するには、地盤の耐震性の高さのチェックは必須だと言えるでしょう。業者としても、売主が地盤調査を行った地盤調査済物件でなくては購入しないという場合も少なくありません。

調査にかかる費用はSWS試験で5～10万円程度なので、地盤調査は不動産の価値を高めるためにもやっておくべきでしょう。特に現在は数々の大地震から地盤の安定性への注目度が高まっているので、地盤調査を行った上で確実な地盤の安全性をアピールできれば、不動産の価値も高まります。

地盤調査を行うタイミングは、買主が土地見学を行う前がいいでしょう。地盤調査の結果は半日程度で出るので、早めに調査を済ませておけば値段交渉も強気にできます。

参照元：naturie（https://www.naturie.jp/column/house/tochi/ground-survey-cost.html）

雑草は取り除いておく

建物が取り壊された更地は、放置していると雑草が伸び放題になっていたりゴミが散乱していたりします。そうした状態だと外観がよくありませんし、衛生的にも問題が出ます。そのため、売却予定の土地にある雑草やゴミなどはぜきる限り取り除いておきましょう。

所有している土地が遠方で直接出向くのが難しい、雑草やゴミの撤去に割く時間がないという場合には、専門の業者に依頼するのがおすすめです。

電動草刈機があると便利

雑草が多いとその除去も一苦労。しかし、電動草刈機があると個人でも雑草を短時間で除去することができます。電動芝刈り機にはいくつかの種類があるので、それぞれの土地に適した電動芝刈り機を選びましょう。

電動芝刈り機は、ナイロン製の糸を回転させて草を刈る方式の芝刈り機です。小さくて軽いので持ち運びや収納に便利なほか、回転ノコギリのような刃物を使用していないので危険が少なく、騒音も控えめなのがメリットです。

土地を分けて売る

土地は広すぎてもなかなか売れないものです。そうしたときには、土地を分けて一部を売るというやり方があります。

土地を分けて売ることを「分筆」といいます。分筆することのメリットは、エリアに適した広さに分けて売ることで土地全体として高く売ることができる点です。

注意するべき点は、分筆した土地はまとめて売らず、あくまで一部のみを販売しなくてはならないという点です。宅地法取引業で複数の土地をまとめて売ることは法律で禁止されているので、残りの土地は自分で使う、十分な期間を開けてから売るといったようにしましょう。

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まとめ

岡山市の土地売却に関する傾向などを紹介してきました。同じ岡山市でも、それぞれのエリアによって売却価格などが異なってきますので、自分が売却したい土地があるエリアではどのような傾向になっているのかを不動産会社と相談しながら売却活動を進めていくとよいでしょう。

また、こちらの記事では高く土地を売却するためのポイントもご紹介しています。あらかじめどのような点を押さえておけばいいのかを確認し、希望の価格で売却できるように準備をしておいてください。

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