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相続不動産を売却するときの注意点

「不動産を相続したけれど、自分は他の場所に家族と住んでいて、相続した家に住む人がいない。賃貸にすると管理が大変だから売却したい。」これは、不動産売却の中でも多い理由です。相続不動産の売却は、通常の売却と比べて、手続きが煩雑になります。ここでは、相続不動産を売るときの流れや期限、注意事項などをまとめました。

相続不動産を売却するときの流れ

相続の決定

被相続人が亡くなったら、遺言書の有無を確認します。遺産と債務の整理もしましょう。債務が多い場合は、相続を放棄することもできます。資産と債務の内容を把握しなければ判断できません。遺言書や遺産分割協議で相続人の決定も必要です。相続放棄の手続きは、相続の開始を知った日から3ヶ月以内と期限が定まっています。プラスの財産の限度内で債務も相続する限定承認という相続方法もありますが、この期限も同じです。放棄・限定承認の手続きをしなければ普通相続が決定し、債務がある場合は返済をしなければいけなくなります。

準確定申告

被相続人の当年度分の所得の確定申告をしなければいけません。期限は、相続の開始を知った日の翌日から4ヶ月以内です。

名義変更

相続した不動産を売却する際は、先に名義変更が必要です。名義変更後に、売却価格の査定を受け、不動産会社と媒介契約を締結します。不動産の売却活動が開始すると、内覧など都度必要な対応をしてください。名義変更から売却活動スタートまでは2ヶ月程度を考えておくといいでしょう。売却活動までに荷物は整理しておくとスムーズです。売買契約が成立したら、決済をして、家を引き渡します。決済が完了したら、確定申告が必要です。相続税の納税のタイミングに注意してください。相続税の申告と納税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月が期限です。

相続不動産を売却する際の必要書類

相続不動産を売却する場合は、名義変更の上で売却手続きすることになります。必要書類は、名義変更に必要なものと不動産売却のために必要なものに分けて考えるといいでしょう。

名義変更に必要な書類

名義変更に必要な書類は、法定相続か遺言による分割か遺産分割協議による分割かによって異なります。遺言証書が自筆の場合は、先に家庭裁判所で検認が必要なので注意してください。

法定相続の際に必要な書類は以下の通りです。

遺言による分割に必要な書類は以下の通りです。

遺産分割協議による分割に必要な書類は次の通りです。

不動産売却に必要な書類

不動産売却に必要な書類は戸建てかマンションかなどによっても異なります。必須の書類は以下の通りです。

他にも住民票や銀行口座の通帳、ローン残高証明書などの提示を求められる可能性があります。物件のパンフレットやアスベスト使用調査報告書、耐震診断報告書は、あれば提出してください。マンションの場合は、マンションの管理規約・使用細則、マンション維持費関連書類も提出が必要です。

相続した不動産を売却した際にかかる税金

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書作成時に必要な税金です。印紙を購入して契約書に貼り付ける形で納税します。印紙税額の基準は、契約書に記載されている金額です。1,000万円超~5,000万円以下は1万円、5,000万円超~1億円以下なら3万円など、契約金額が大きくなるほど税額も増えます。

譲渡所得税及び住民税

不動産を売却して利益がでると、その利益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。税金がかかる売却益の計算式は、「収入金額―取得費―譲渡費用―特別控除」です。

相続した不動産の場合は、被相続人がその不動産を購入したときの購入代金と購入手数料と相続人が相続の際に支払った登記費用などを加算した額が取得費になります。

登録免除税

名義変更の際にかかる税金です。登記変更の種類によって税率が異なります。

相続不動産を売却する際の注意点

期限がある手続きに注意

相続手続きの中には、期限のある手続きがあります。相続の放棄と限定承認は、相続することを知ってから3ヶ月です。「被相続人の死亡日から」と勘違いしやすいですが、相続が発生したことを知った日が起算日となります。相続不動産の売却で特に注意したい期限は、相続税の申告と納税の期限です。相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月が期限のため、売却代金で納税したい場合は、10ヶ月以内に買主を見つけなければいけません。

相続登記を必ず行う

相続した不動産を売却する際は、必ず相続による所有権登記をしなければいけません。これを相続登記と言います。売買契約は、現所有者と購入者との取引です。所有権を被相続人から相続人に移動しておかないと、所有者不在での取引ということになってしまいます。相続登記を行う場所は、不動産が登記されている法務省です。遠方でわざわざ登記に行けない場合は、司法書士に代行手続きの依頼ができます。

相続前の売却も検討しておく

相続後に売却する場合、相続人が複数人だと遺産分割手続きが大変です。ひとつの不動産を複数人で分けるとなれば、そもそも売却するかどうかで揉めてしまうケースも少なくありません。また、相続で名義変更する場合に用意しなければいけない書類も膨大。被相続人の幼少期の居住地の役所まで出向かなければいけないケースもあります。相続前に売却しておけば、現金を分ければいいだけなので、遺産分割がスムーズです。「相続前に売却する」というのは、不動産の所有者が生前に不動産を売却して現金化しておくということ。生前に相続の話はしづらいと感じる人もいるかもしれませんが、家族で話しておくことも大切です。

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まとめ

相続は、不動産売却の中でもよくある売却理由です。相続不動産を売却するときは、被相続人から相続人へ名義変更をする必要があります。もちろん、相続しないという選択肢もあり、相続放棄をする場合は、相続開始を知った日から3ヶ月以内に手続きが必要です。相続の際は、相続税を納税しなければいけません。納税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。不動産を売りに出しているときでも、10ヶ月という期限は変わりません。もし、売却代金を相続税に充てようと考えていて現金で納税できない場合は、10ヶ月以内に決済まで終わらせる必要がある点に注意してください。

相続不動産の手続きは、名義変更と売却の2ステップで進みます。通常の売却で必要な書類に加えて、名義変更に必要な書類が必要です。相続の種類にもよりますが、被相続人の10歳前後から死亡に至るまでの継続した全ての戸籍謄本など、そろえるべき書類がたくさんあるため、不動産を相続するより現金で相続したほうが楽かもしれません。生前にご家族で話し合っておくことも大切です。

相続不動産の売却は、手続きが煩雑な上に、個別の事情によって異なります。分からないことは専門家に相談してください。このサイトでは岡山市で不動産売却をする際におすすめの不動産会社を紹介しています。不動産売却をする際に参考にしていただけると嬉しいです。

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