不動産売却の媒介契約とは

不動産売却を行う際には、不動産仲介会社と契約を結ぶ必要があります。しかし、この契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。各契約の違いを把握し、自身に合った方法を選べるようにしておきましょう。

売買種類の違い

不動産売却における媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあり、それぞれの違いを簡単にまとめると以下のようになります。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数会社との契約	〇	×	×
自己発見取引	〇	〇	×
契約期間	規定なし	最長で3ヶ月	最長で３ヶ月

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できるのが特徴。不動産会社の売却活動を通じて購入希望者を見つけるほか、自分自身で売却先を見つけることも可能です。不動産会社による指定流通機構（レインズ）への物件登録や、売却活動に関する報告義務もなく、かなり自由度の高い契約と言えます。

一般媒介契約のメリット

まず、複数の不動産会社と契約できるという点が大きなメリット。複数の不動産会社が見つけてくれた買主の中から条件のよい買主を選び、売却することが可能となります。

一般媒介契約では指定流通機構（レインズ）への登録義務が生じないため、周囲に不動産売却を知られたくない…という人にもおすすめ。希望をすれば、レインズへの登録を行ってもらうこともできます。

一般媒介契約のデメリット

複数の不動産会社に依頼できるのがメリットですが、一般媒介契約の場合、売却活動を積極的にしてもらえないケースがあります。なぜなら労力をかけて売却活動を行っても、売主が他社の買主を選んで契約した場合、仲介手数料を得られないからです。

また、一般媒介契約では販売活動に関する報告義務がないため、「どのような活動をしてくれているのか」という状況が見えにくいのもデメリット。価格見直しのタイミングなども掴みにくくなります。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、1社の不動産会社のみに依頼する契約のこと。専任媒介契約を締結している期間中、売主は別の不動産会社と媒介契約を結べなくなります。契約期間は、最長で3ヶ月です。不動産会社は、契約した翌日から7日以内に指定産流通機構（レインズ）へ物件を登録し、14日に1回必ず売買主へ販売状況を報告する義務があります。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の場合、一般媒介契約と違って売主は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができません。買主が見つかり契約が成立すれば仲介手数料を確実に得られるため、売却活動を積極的に行ってもらえる傾向にあります。そのため、一般媒介契約よりもスピーディーに買主が見つかる可能性が高くなります。

また、複数の不動産会社とやり取りをしなくて済みますし、不動産会社からの定期的な報告によって販売状況も把握しやすくなります。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約では1社のみに売却活動をまかせることになるため、その会社の実力や営業担当の力量に結果が左右されます。力量によっては売却までに時間がかかったり、最終的な売却価格が下がったりしてしまう恐れもあります。

さらに、売主と買主の両方から仲介手数料を得る、両手仲介を狙った囲い込みをされる恐れもアリ。囲い込みをされると、他社を通じての購入希望者が排除されてしまうため、より良い条件で売却できなくなる可能性があります。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく1社のみに依頼するスタイルです。契約期間中は他社と媒介契約を結ぶことができず、契約期間は3ヶ月以内となっています。不動産会社は契約の翌日から5日以内に指定産流通機構（レインズ）へ登録、売主に対しての報告義務は7日に1回以上と頻繁です。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約では、売主への報告義務が7日に1回以上となっています。そのため、他の契約形態よりも積極的な売却活動が期待できます。1社のみとの契約となっているため、売却に成功すれば確実に仲介手数料を得られることも、積極的な売却活動の理由となるでしょう。

会社によっては専属専任媒介契約を結んだ人に対し、ハウスクリーニング・ホームステージング・買取保証など、特別なサービスを提供していることもあります。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約では、売主が自力で買主を見つけたとしても、契約した不動産会社を介さなければ売却はできません。たとえ買主が親戚や知人などであっても、不動産会社に仲介手数料を支払わなければならないのです。

また、1社のみに売却活動を任せるスタイルで必ず仲介手数料を得られるという面から、逆に積極的な売却活動を行わない不動産会社も見られます。そのため、専属専任媒介契約の場合は不動産会社選びがとくに重要となるでしょう。

媒介契約の注意点

媒介契約には注意点があります。契約内容の文言1つで想定外のトラブルにつながる場合があるため慎重さが求められるのです。

一般媒介契約の締結は3〜4社程度に絞る

一般媒介契約を複数社と締結すれば、売りたい物件情報を広く知らせることができます。その分、物件探しをしている方の目に止まりやすくなるのはメリットです。ただし、4社以上になるとその分だけ、不動産仲介会社との面倒なやりとりが増えます。

また、別々の不動産仲介会社に物件情報が掲載されている場合、「売れ残っている物件か？」と考える方もいるのです。物件は知ってもらわないと話になりません。ただ、たくさんの不動産仲介会社を活用すると裏目に出る可能性もあります。一般媒介契約の締結は3社から4社が無難です。

取引実績やプランを確認する

専属専任媒介や専任媒介契約だと不動産仲介会社は1社のみとのやりとりになります。ただ、専属専任媒介や専任媒介契約だから確実に買い手が見つかるとも限りません。そのため、不動産仲介業者を選ぶときは慎重さが求められます。

似たような条件の取引実績が多ければ、ノウハウがあり、慣れている可能性があるのです。査定額を高く算定しても売れなければ意味がありません。査定額に根拠があるのか？売却事情に合っているのか？などもチェックし、総合的な判断が必要です。

契約書面は必ず読んでおく

契約書面は必ず目を通してください。標準役金、仲介会社の業務内容、仲介手数料の上限をきちんと守っているかなどチェックしたい項目は多いです。契約書の文言1つで、想定外のトラブルに発展する可能性があります。

標準約款に基づいた内容か

国土交通省は消費者保護のために標準媒介契約約款の告示と、不動産会社に標準的な媒介契約による契約締結を求めています。標準約款に基づいた内容でなければ、ミス、明確な理由、あるいは悪質業者の可能性があるのです。消費者という立場であり、大きな金額が動くことですから必ず確認が求められます。

仲介会社の業務内容

契約をしても不動産仲介会社の売却活動が不透明なら不安になるものです。買い手を見つけるためにどんな活動をするか確認が必要です。「販売活動の内容」「報告の頻度と内容」「不動産仲介会社のサービス」などをチェックしてみてください。また、一般媒介では、レインズ登録が多く活用されています。登録してくれるかどうかもチェックしましょう。

仲介手数料は上限を超えていないか

仲介手数料は不動産仲介会社への報酬です。仲介手数料は宅地建物取引業法で、上限額が決められています。

• 200万以下：売買価格×5％+消費税
• 200万以上400万以下：売買価格×4％+2万円+消費税
• 400万以上：売買価格×3％+6万円+消費税

上記の簡易計算式で、上限額を算出できます。明らかにおかしいなら担当者に確認を取ったほうがいいです。

囲い込みの対処はどうするのか

不動産仲介会社の中には囲い込みをする悪質業者も存在します。囲い込みは売り主と買主の両方から仲介手数料を得ることが目的です。自社で買主を見つけると、仲介手数料は売主と買主、両方から受け取れます。しかし他社が見つけると、売主側からの仲介手数料しか受け取れません。

悪質な不動産仲介会社は他社が見つけた買主と契約を結ぶことを断り、自社だけで見つけようとするのです。その行為が囲い込みです。早く売却したい売り主にとっては迷惑でしかありません。他社もなんのために買主を見つけたのかわからなくなります。

囲い込みの対処法として、不動産流通標準情報システム（レインズ）で取引情報を確認します。ただし一般人は閲覧できません。不動産会社に頼む必要があります。

チェックする取引情報は「公開中」「書面による購入申込あり」「売主都合で一時紹介停止中」です。不動産仲介会社から何も聞いてないのに、公開中以外のステータスなら囲い込みの可能性が高まります。

まとめ

媒介契約にはそれぞれ特徴があり、どの契約にもメリットとデメリットは存在します。売却の目的や物件に合わせて選ぶことも重要ですが、やはりとくに重視すべきは不動産会社との信頼関係でしょう。しっかりとこちらの要望に耳を傾け、親身になって売却活動や報告を行ってくれる、そんな不動産会社を選ぶことが大切です。不動産会社だけでなく、担当してくれる営業マンの人柄にも注目しながら、自分に合った不動産会社を選ぶようにしてください。

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