相続不動産を売却すると確定申告が必要？

相続した土地や家、マンションなどの不動産を売却したとき、確定申告が必要なケースがあります。どんなときに確定申告が必要か、または不要かについて詳しくまとめました。

相続不動産の売却時に確定申告が必要なケースがある

相続した不動産の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税がかかります。そのため、売却日の翌年3月15日までに税務署へ確定申告し、納税しなければなりません。また、特例を利用する場合も確定申告が必要です。

確定申告とは、その年の所得を計算して税務署へ申告する手続きです。申告義務があるにもかかわらず確定申告をしないと、無申告加算税や延滞税という税金が課されることになります。

※引用元：国税庁「不動産等を売却した方へ」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu//keisubetsu/fudousan.htm）

譲渡所得が発生したとき

相続不動産を売却して譲渡所得（利益）が出た場合は、譲渡所得に対して所得税および住民税が課税されるため、原則として確定申告が必要です。譲渡所得とは譲渡価格から取得費や譲渡費用を差し引いたもので、以下の計算式で求められます。

• ・譲渡所得（利益）＝譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）

このときの取得費とは、不動産を購入する際にかかった金額の合計を指します。相続不動産を売却するケースであれば、相続の際に相続人が支払った登記費用や不動産取得税が取得費にあたります。

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことです。土地であれば売却のために支払った仲介手数料や契約書に使用した収入印紙、測量費、建物を取り壊した場合の取り壊し費用や取り壊し損などがあたります。

ただし、修繕費や固定資産税などの維持管理費や売却代金の取り立て費用などは譲渡費用にはあたりません。

特例を利用するとき

相続不動産を売却したとき、一定の要件を満たせば控除を受けられたり譲渡所得にかかる所得税や住民税の税率を軽減できたりする特例があります。この特例を利用する場合には確定申告が必要です。

例えば、相続した不動産を3年以内に売却した場合、相続税申告で支払った相続税のうち、不動産に課税された相続税相当額を取得費に上乗せして譲渡所得を計算できます。これを取得費加算の特例といいます。

また、相続した不動産を居住用として利用した後に売却した場合や亡くなった人が居住用として利用していた不動産が空き家になった状態で相続人が売却した場合、一定の要件を満たせば売却益から最大3,000万円が控除されます。これら控除を受ける際にも確定申告が必要です。

※引用元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）

確定申告が不要なケースもある

相続不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を引いてもゼロやマイナスとなった場合、つまり利益が出なかった場合は課税対象となる所得が発生しません。これを譲渡損失といい、譲渡損失が発生した場合は確定申告は不要です。

また、譲渡所得と他の所得（配当所得・雑所得など）の合計が20万円以下の場合であれば、原則として確定申告の義務はありません。また、会社員などの給与所得者が不動産売却によって20万円以下の譲渡所得を得た場合、給与を受け取っている勤務先が1か所、また勤務先で年末調整を受けた場合も確定申告は不要です。ただし、自治体への住民税の申告は必要です。

※引用元：国税庁「No.2020 確定申告」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2020.htm）

確定申告手続きの流れ

必要書類を揃える

確定申告をするには、まず必要な書類を揃えなくてはなりません。不動産売却における譲渡所得の発生で確定申告が必要な場合、以下の書類が必要です。

• ・確定申告書の第一表、第二表及び第三表（分離課税用）
• ・本人確認書類の写し（マイナンバーカードやマイナンバー記載の住民票の写しと身元確認書類）
• ・譲渡所得の内訳書【土地・建物用】
• ・不動産売却時の売買契約書の写し
• ・譲渡した土地の全部事項証明書（所有権移転後のもの）
• ・譲渡費用の領収書の写し
• ・不動産購入の売買契約書の写し・購入手数料などの領収書の写し

なお、取得費加算や3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は上記に加えて用意すべき書類が増えます。国税庁が公表している案内にしたがって準備しましょう。

確定申告書は国税庁のホームページからダウンロードできます。

※引用元：国税庁「資産税関係添付書類等一覧表（令和6年分用）（PDF）」（chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.nta.go.jp/about/organization/tokyo/topics/check/r06/pdf/24.pdf）

必要書類に記入する

必要書類を揃えたら、書類の形式にしたがって記入します。不動産売買における確定申告では、第三表という用紙への記入が必要です。

譲渡所得の内訳書には、売却不動産の所在地や売却額、経費などについて記入します。譲渡所得の内訳書は、不動産売却後に国税庁より郵送されます。

書類を提出する

必要書類への記入が済んだらいよいよ提出です。確定申告書の提出方法は、税務署の窓口へ直接提出する、郵送する、e-taxで申請する3つの方法があります。e-Taxとは、インターネットから確定申告や税金の納付ができるサービスです。マイナンバーカードとスマートフォンがあれば利用できます。

確定申告期間は税務署の窓口が混み合うため、e-taxによる申告がスムーズです。マイナンバーを持っている方は、ぜひ利用することをおすすめします。

分からない場合は専門家の手を借りよう

相続不動産を売却したとき、売却益に対して所得税を払わなくてはなりません。利益がでたら原則として確定申告が必要ですが、場合によっては不要なケースもあると分かりました。

ただ、相続不動産の売却には専門知識が必要な手続きが複数ある上、特例の適用要件や確定申告が必要かどうかも確認事項が多く、自力で行うのは簡単ではありません。

はじめての申告でミスややり直しを防ぐためにも、相続不動産を売却したときの確定申告に悩んだら、相続不動産の売却に詳しい専門家か税理士に相談することをおすすめします。