住み替えたいのに売れなかったら？

今の家を売って住み替えを考えているけれど、「思ったように家が売れない…」そんな声は、実は少なくありません。

住み替えを断念する事態になってしまわないためにも、家が売れないときのリスクや対処法について知っておくことが大切です。

家が売れないと起こるリスク

家が売れないことで生じるリスクは、住み替え先を購入するタイミングによって違ってきます。ここからは、家を売るタイミング別にリスクを把握していきます。

売り先行（売却先行）の場合

売り先行とは、今住んでいる家や所有している不動産を売ってから新居を購入することです。売ったお金を住み替え先である新居の購入資金に充てられるので、資金調達がしやすいメリットがあります。

一方、もとの家が売れないと新しい不動産を購入することができないため、以下のようなリスクが生じます。

気に入った物件の買い逃し

売り先行の場合、もとの家が売れない限り、新居を購入する資金を調達することができません。そのため、気に入った物件があっても家が売れなかったら購入することができず、買い逃してしまう可能性があります。

いま気になる物件がある場合や「どうしてもこの物件が欲しい」という場合、売却先行は適していないと言えます。

維持費や税金がかかる

家が売れずに所有し続けていると、所有している間の維持費と税金がかかります。不動産を所有している時点で固定資産税や都市計画税が発生しますし、マンションの場合は管理費や修繕積立金も支払い続けなくてはなりません。

家が売れない状態が続き、税金や維持費の負担だけが残っているのであれば、早く売るための施策を練り直す必要があります。

不動産の価値が下がる

周辺の開発や利便性の高いエリアの場合、売れなくても不動産価値が上昇するケースはありますが、家が売れない期間が長くなるほど、その家の不動産価値は下がるのが一般的です。これは一戸建てもマンションも同様で、住宅の価格は築年数が経過するごとに低下していきます。

ただし、リフォームやリノベーションなど手を加えることによって資産価値を高めることは可能です。

買い先行（購入先行）の場合

買い先行（購入先行）とは、住み替え先を購入してから今の家を売る場合を指します。

先に新居を購入してから売り先を探すため、売り先行と比べて気に入った物件を買い逃す可能性は低くなるでしょう。ただし、家が売れないと以下のようなリスクが生じます。

住宅ローンの審査に通らない

住み替え先の家を購入してから売りたいと考えていても、ダブルローンの審査に通らない可能性があります。ダブルローンの場合、住宅ローンの審査が厳しくなるため、審査に通らないことも少なくありません。

たとえローンの審査に通ったとしても、負担する余裕のない状態で家が売れずにいると、日に日に経済的に厳しくなることが予測されます。

経済的に余裕がある場合をのぞき、買い先行は現実的とは言えないでしょう。

家2つ分の費用がかかる

住み替え先を購入してからもとの家を売る場合、早く家が売れないと家2つ分の費用がかかってしまう可能性があります。

特に、もとの家に住宅ローンの残債がある場合、ローンの支払いと新居の購入資金の両方を借り入れる必要がありますし、両方の維持費や税金を支払い続けなくてはなりません。

競売にかけられることも

住宅ローンの残債がある状態で滞納が続くと、競売にかけられてしまうおそれがあります。競売とは、債務者がローンを返済できなくなった場合、債権者である金融機関が裁判所の権限で不動産を強制的に売却し、債権を回収することです。

何らかの理由で収入が途絶え、ローンの支払いが難しくなる可能性はゼロではありません。住み替えローンやダブルローンを利用する場合、さらにリスクが高くなってしまいます。

住み替えで家が売れなかったら…を防ぐ対策

家が売れない状況を防ぐには、以下のような対策が有効です。不動産売却で住み替えを考えている方は、これらの対策も検討しておきましょう。

買取保証システム

不動産会社のなかには、長い間家が売れなかった場合、不動産会社が買主に代わって購入する買取保証システムというオプションがあります。

住み替えを検討している場合、買取保証をつけることでもとの家の売却と購入契約を同時に進めることが可能です。

家が売れなかったらどうしよう…という心配がなく、確実に住み替えを実行できます。

媒介契約を見直す

一般媒介契約で家を売りに出している場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約に変更することで早期に売却できる可能性があります。

一般媒介契約の場合は複数の不動産会社と契約して広範囲に売却活動ができますが、不動産会社側から見ると自社で契約できない可能性もあるため、コストをかけて販売活動を行わない傾向にあるためです。

1社の不動産会社と契約を結ぶ専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、確実に自社で契約できることから、不動産会社は積極的に売却活動ができます。

家が売れない状況が長期化している場合は、媒介契約を見直すのもひとつの手です。