岡山市での不動産売却の注意点

岡山市で不動産売却をスムーズに進めるには、さまざまな注意点を押さえておくことが重要です。いざという時に慌てたり、思わぬ損をしたりしないよう、売却費用・不動産会社選び・住宅ローン残債についての注意点を知っておきましょう。

売却費用の注意点

不動産売却をするには、さまざまな費用が必要となります。まず必要なのが「仲介手数料」。これは、不動産売却を仲介してくれた不動産会社への報酬です。次に「登記費用」。こちらは物件の所有権移転や、住宅ローンの抵当権の抹消など、法務局における不動産登記にかかる費用となります。その他、売買契約書に貼付する「印紙代」、不動産売却によって利益が出た場合に課税される「譲渡所得税」なども考慮する必要があるでしょう。

不動産売却にかかる費用を確認する

不動産会社選びの注意点

不動産売却の心強いサポーターである不動産会社ですが、この選び方にも注意が必要です。まず、不動産会社を選ぶ際には、複数の会社から情報を集めて比較検討することが大事。不動産会社によって得意分野が異なりますし、査定価格に違いが出ることも多いからです。

また、媒介契約の内容についてもしっかり検討しましょう。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」がありますが、どのように物件を売却したいかで適した方法が異なります。目的や物件に合わせて、よりよい方法を選びましょう。

住宅ローン残債の注意点

住宅ローンが残っている不動産の場合、そのままの状態では売却ができません。そのため、住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを利用するときに金融機関が設定する権利で、対象となる不動産を担保とすることです。

一括返済には「手持ち資金を使う」「新しくローンを組む」という方法がありますが、後者の場合は精度の高い返済プランを立てないと最終的に破綻する恐れがあるため、注意が必要です。

登記の注意点

住宅を売却しようとしても、登記の相違によって売却できないことがあります。

たとえば、親や祖父母から住宅を譲り受けていたり、離婚に伴う財産分与で住宅をもらっていたりする場合は要注意です。不動産の所有者が変わっているのに登記情報を更新していないと、売買活動を進められません。

なお、不動産登記は登記済権利書や登記識別情報などで確認することが可能です。所有権を変更する必要がある場合は、市区町村の役所や役場で変更を行います。

相場の注意点

住宅を売却する際、物件の相場をしっかりとチェックしておく必要があります。売却価格を予想する際に「住宅を購入したときの金額からすると、このくらいかな？」と考えてしまいがちです。しかし、物件の価格相場は常に変動しています。

たとえば数ヵ月前に確認した価格相場が、現在も同じ価格であるとは限りません。金額が大幅に下がっている場合もあれば、上がっている場合もあるのです。

そのため、不動産サイトや不動産会社の査定などを利用し、売却する時点での価格相場を確認しておきましょう。

内覧の注意点

内覧とは、気になる物件を実際に見学すること。売却活動によって購入を検討する人がいれば、内覧を行うことになるでしょう。そこで、内覧時において売主が注意しておくべき点を紹介します。

掃除をしておく

購入を検討している人に良い印象を持ってもらうためには、物件を魅力的に見せる必要があります。たとえば購入をしようか迷っているときにキッチンやトイレなどが汚れていたら、購入したくなくなってしまいますよね。

そのため、内覧前に掃除をしておきましょう。掃除に手間や時間をかけられない…という場合は、ハウスクリーニングを依頼するのもおすすめ。

また、荷物を減らして整理しておき、部屋をすっきりと見せるのも効果的です。物件をより魅力的に見せるために、モデルルームのように演出するのも良いでしょう。

口約束で決めない

内覧時に限らず、売主と買主が直接交渉することは避けた方が良いでしょう。口約束をしてしまうと、後に言った・言わないのトラブルになる恐れがあります。そのため、内覧時に「価格を20万円ほど下げてほしい」「家具も譲ってもらえないか」などの申し出があっても、口約束をしないようにしましょう。

交渉を行う際は、不動産会社を介することをおすすめします。

欠陥がある場合は伝える

売却する物件に欠陥がある場合は、購入希望者に伝える必要があります。「目立つ欠陥ではないから、気づかれないだろう」「欠陥があると知ったら購入してもらえないかもしれない」と考え、欠陥を隠してはなりません。

たとえば売主が物件の欠陥を隠し、売買契約後に欠陥があることがわかった場合、売主は「契約不適合責任」を問われます。

売却時には物件の欠陥も正直に伝えて「欠陥があると知ったうえで購入を決めてもらう」必要があります。

売却後の注意点

不動産売却後は、まず確定申告に注意しなければなりません。売却益が購入時の価格を上回った場合、その利益に対して譲渡所得税が発生します。この税金を清算するために必要となるのが確定申告です。確定申告を行うのは売却年の翌年となるため、忘れないようにしましょう。

また、引き渡しの期日についても注意すべきです。売買契約が終わるとホッとして気が緩みがちですが、決められた期日までに不動産を引き渡すことも重要。期日までに私物をきちんと撤去しておくようにしましょう。

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まとめ

岡山県の人口は減少傾向にあり、今後の不動産需要も減っていくことが懸念されます。不動産売却にはさまざまな注意点がありますが、売却をするタイミングにも注意が必要。専門家の意見も聞きつつ情報収集を行い、適切な時期に売却できるようにしておきましょう。

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